Op het einde van het jaar 2022 is er een nieuwsbrief rondgestuurd waarin werd aangegeven dat de parklasten werden verhoogd met een aanzienlijk extra bedrag. Hoewel daarbij aangegeven werd dat het een eenmalige incidentele verhoging was en dat er geen nieuwe grote verhogingen zouden volgen, wordt inmiddels ook een verhoging per 2026 naar € 2.650,00 aangekondigd.
Vervolgens zijn die verhoogde bedragen ook op de facturen afgedrukt en aan mensen verstuurd. De directie van het park denkt nu dat die parklasten in 2023 ook daadwerkelijk verhoogd zijn doordat die hogere parklasten op facturen zijn afgedrukt. Dat klopt echter niet. Als u met de fietsenmaker afspreekt dat u een fiets koopt voor € 100,00 en de fietsenmaker stuurt u daarna een factuur voor € 200,00. Dan maakt dat nog niet dat er een prijs van € 200,00 is afgesproken. Als u die factuur van € 200,00 betaald hebt (al dan niet onder protest), betekent dat dus nog steeds niet dat er een afspraak is dat u een fiets zou kopen voor € 200,00.
Bij de parklasten is dat hetzelfde. U hebt een afspraak over wat u moet betalen en die afspraak kan niet eenzijdig (zonder wederzijdse instemming) gewijzigd worden, behalve dan op een afgesproken manier. Als u dus een factuur hebt gekregen met een te hoog bedrag en als u dat te hoge bedrag ook betaald hebt, betekent dit simpelweg dat u voor een gedeelte teveel betaald hebt en dat u dat geld terug dient te krijgen.
Door op een factuur of in een nieuwsbrief het bedrag van de parklasten te verhogen, wordt dus niet bereikt dat de verplichting om meer voor de parklasten te gaan betalen ook daadwerkelijk gaat bestaan. Die verplichting bestaat vooralsnog niet. De parklasten zijn dus niet écht verhoogd. De directie denkt en handelt alsof dat zo is, maar het is niet daadwerkelijk het geval. Het afdrukken van een bedrag op een factuur, is namelijk geen manier om parklasten te verhogen. De parklasten zijn dus nooit op een rechtmatige en geldige manier verhoogd. Dat is ook al door de rechtbank bevestigd. Als u desondanks tóch de verhoging betaald hebt, hebt u er dus recht op om dat geld terug te krijgen.
Als u dus teveel aan parklasten betaald hebt, kunt u dat terugkrijgen. Dat u dit bedrag betaald hebt, betekent niet dat het terecht verhoogd is en dat u het ermee eens was. Dat u dit bedrag betaald hebt (al dan niet onder protest), betekent ook niet dat u hebt ingestemd en dat u dus bij een instemmende meerderheid van 70% of 75% hoort.
Er zijn vier manieren om een afspraak te wijzigen (dat geldt dus ook voor een afspraak over de hoogte van de parklasten).
Manier 1: In onderling overleg
De eerste manier is, in onderling overleg, door overeenstemming te bereiken. Als u een afspraak hebt met iemand, bijvoorbeeld met het park, dan kan die afspraak gewijzigd worden in onderling overleg. In dat geval moet u het met elkaar eens zijn. Dat geldt dus ook voor een afspraak over de hoogte van parklasten.
Manier 2: Wijzigen op een manier die vooraf in een contract is afgesproken (variant 1)
Een andere manier om een afspraak te wijzigen, is om af te spreken hoe die afspraak gewijzigd mag worden. Bijvoorbeeld met een jaarlijkse verhoging aan de hand van een CBS cijfer. Dit is ook wel bekend als het CPI (consumenten prijs index) cijfer. In dat geval mag de prijs jaarlijks wijzigen aan de hand van dit CPI cijfer. Hierbij wordt opgemerkt dat dan wel het juiste CPI cijfer genomen moet worden. Dit staat in de contracten per wanneer dat mag en welk cijfer er gehanteerd moet worden. Dat is niet bij iedereen hetzelfde. Een wijziging op deze manier (manier 2), is iets waar helemaal niets mis mee is. Want afspraak is afspraak.
Manier 3: Wijzigen op een manier die vooraf in een contract is afgesproken (variant 2)
Nog een andere manier om een afspraak te wijzigen is om af te spreken dat er gewijzigd kan worden en in welke omstandigheden. Op het park is die afspraak in veel contracten aanwezig. In bepaalde gevallen kan er, in afwijking van manier 2, een grotere verhoging worden doorgevoerd wanneer aan bepaalde voorwaarden is voldaan. Bij sommige contracten is vereist dat er een meerderheid van de mensen op het park instemt, maar in andere contracten is dat geen eis en hoe groot die meerderheid moet zijn (als die eis in een contract staat), verschilt ook weer per contract. De eisen die in dit geval dus gelden zijn:
- Een bepaalde meerderheid moet instemmen (in sommige contracten)
- Er moet (zo staat het in uw contract) sprake zijn van onvoorziene omstandigheden.
Staat dit niet in uw contract (dus is er in uw contract niets afgesproken over een verhoging die afwijkt van de CPI verhoging), dan kan er ook niet op deze manier (manier 3) gewijzigd worden. Ook niet als de directie iets anders zegt.
Vast staat dat er nooit ingestemd is door een meerderheid (door welke meerderheid dan ook). Dat is ook door een rechter bepaald en dat is ook door de vorige directie erkend tegenover de rechter.
Vast staat ook dat er geen sprake is van onvoorziene omstandigheden. Daar wordt hierna op in gegaan omdat er nog een vierde manier is om afspraken te wijzigen en voor die vierde manier zijn onvoorziene omstandigheden óók een criterium. De vierde manier wordt dus eerst behandeld en daarna wordt het criterium van “onvoorziene omstandigheden” behandeld.
Manier 4: Wijzigen met een beroep op de wet
Die vierde manier staat in de wet. Meer specifiek artikel 258 van boek 6 van het Burgerlijk Wetboek. Daarin staat:
De rechter kan op vordering van een der partijen de gevolgen van een overeenkomst wijzigen of deze geheel of gedeeltelijk ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Aan de wijziging of ontbinding kan terugwerkende kracht worden verleend.
Het park kan dus naar de rechter gaan en aan de rechter vragen om het contract op zo’n manier aan te passen dat de parklasten hoger zullen zijn. In dat geval zijn de parklasten rechtsgeldig verhoogd. Dit mag echter alleen in het geval van onvoorziene omstandigheden. De rechter zal ook toetsen of er sprake is van onvoorziene omstandigheden. Daar is op het park geen sprake van. Dus ook de vierde manier biedt voor het park geen soelaas.
Waarom geen onvoorziene omstandigheden?
Er is simpelweg sprake van achterstallig onderhoud en er is jarenlang geld bij alle huisjes-eigenaren opgehaald onder het mom dat dit geld gebruikt zou worden voor achterstallig onderhoud. Dat is echter nooit gebeurd. Het geld is ook nooit gereserveerd in een “pot” voor onderhoud. Dat er onderhoud gepleegd moest worden, is iets wat altijd te voorzien was. Er is dus geen sprake van onvoorziene omstandigheden.
Sterker nog: er moet beoordeeld worden of een omstandigheid onvoorzien was op het moment dat u een afspraak met het park maakte! Als u dus in bijvoorbeeld 2020 een parklastenovereenkomst sloot, dan moet gekeken worden of in 2020 al te voorzien was dat er sprake was van achterstallig onderhoud. Het moge duidelijk zijn dat dit in 2020 absoluut te voorzien was. In dat geval kan er dus niets verhoogd worden onder het mom van onvoorziene omstandigheden.
Feit is dat er al minstens 16 jaren discussies zijn op het park over het gebrekkige onderhoud en er kan om die reden dus bij niemand die de afgelopen 16 jaren een overeenkomst getekend heeft, gezegd worden dat het nodig zijn van extra geld niet te voorzien was toen deze mensen hun contract tekenden.
Wilt u de teveel betaalde parklasten terug? Meld u dan aan als geïnteresseerde.
Op 24 maart 2023 kregen alle mensen met een huisje op het park (behalve de mensen die handmatig van de nieuwsbrieflijst zijn verwijderd omdat aan hen geen mededelingen gegund worden) de nieuwsbrief met het rapport Van Reest toegezonden. Dat rapport was de onderbouwing van de noodzaak van de verhoging van de parklasten. Hieronder wordt op de inhoud van dat rapport in gegaan.
€ 150.000 aan huur
Allereest wordt opgemerkt dat er in het rapport Van Reest vermeld staat dat de ene BV (Parc de Kievit Beheer BV) huur betaalt aan de andere BV (Parc de Kievit Onroerend Goed BV). Dit is vestzak broekzak. Beide BV’s zijn in één hand en vroeger was alles sowieso in één hand zodat het niet nodig was dat er onderling iets aan elkaar verhuurd zou worden.
Maar wat wordt er dan verhuurd?
In het rapport Van Reest staat dat er € 150.000,00 wordt betaald aan huur voor “het park”. De ene BV huurt dus “het park” van de andere BV. Voor die huur moet u vervolgens via de parklasten betalen. Waarom het nodig is om het park te huren, is volstrekt onduidelijk.
Als er te rechtvaardigen is dat er iets gehuurd wordt dan, gaat dat hooguit over de receptie en over het opslag-gebouw. De huur van € 150.000 wordt (volgens het rapport Van Reest) ook nog eens vanaf 1 januari 2023 jaarlijks geïndexeerd. Inmiddels is die huur dus nog een stuk hoger. Dit is een ridicuul bedrag om te betalen voor de receptie en een opslaggebouw. Daarbij wordt opgemerkt dat de daken niet eens mee gehuurd worden, want de zonnepanelen zijn niet van de Beheer BV, die zijn van de Onroerend Goed BV. Dus de daken heeft de Onroerend Goed BV niet eens mee verhuurd voor dit ontzettend hoge bedrag.
Deze kostenpost van € 150.000 (na indexering is het zelfs nog meer) wordt wel gebruikt als onderbouwing van de stelling dat er te weinig inkomsten en te veel uitgaven zijn. En dat zou dan rechtvaardigen dat de parklasten verhoogd moeten worden. Voor de receptie zou echter een jaarhuur van € 80,00 per m2, dus ca. € 16.000 per jaar, meer dan voldoende zijn als er sprake zou zijn van een marktconforme huur. Dan speelt daarbij ook nog een rol dat een gedeelte van het gebouw niet gebruikt wordt voor het beheren (wat onder de parklasten valt) maar voor de verhuur- en verkoopactiviteiten.
Heel bijzonder is het dat er nu een nieuwe directie is en dat die nieuwe directie aangeeft dat er helemaal geen sprake is van verhuur voor € 150.000. Zij kennen het hele huurcontract niet eens. Bestaat het dan eigenlijk wel? Aangenomen mag toch worden dat de directie, nadat ze een bedrijf gekocht hebben, weet of er wel of niet een kostenpost van € 150.000 in het bedrijf zit? Maar deze kostenpost was dus wel het grootste onderdeel van de onderbouwing van het verhogen van de parklasten.
De kosten van personeel en van de website
Dat er personeel nodig is om het park te beheren, is volstrekt logisch. Dat dat geld kost, is ook helemaal acceptabel. Een heleboel uren die het personeel maakt, zijn echter niet ten behoeve van de mensen die parklasten betalen. Als er uren worden besteed in verband met het verhuren van vakantiewoningen, of als er tijd wordt besteed aan het verkopen van woningen op het park (of het bemiddelen daarbij) dan is dat een kostenpost die niet mee mag tellen voor het bepalen of de parklasten omhoog zouden moeten. De kosten van de website worden ook op de parklasten afgewenteld terwijl die hele website niet belangrijk is voor de mensen die parklasten betalen. De website is voor 95% bedoeld om verhuur te regelen en er is een aparte website voor de verkoop van huisjes. De kosten van het online houden (hosten) en onderhouden van die websites, mag het park best maken, maar dat is niet dienstig aan de mensen die parklasten betalen.
Alle managementkosten zijn in het rapport toegerekend aan de parklasten, alsof er over de verhuur niets gemanaged wordt.
Er is een functionaris met de naam verhuurmanager en die verhuurmanager wordt voor 80% toegerekend aan de parklasten en maar voor 20% aan verhuur. Dat is niet uit te leggen.
Onderhoud gebouwen (dat zijn dus de gebouwen die gehuurd worden voor een belachelijk hoge huur van € 150.000 per jaar), wordt aan de parklasten toegerekend voor ruim € 43.000. Terwijl normaal gesproken de verhuurder die kosten zou moeten dragen, zeker als er zo’n belachelijk hoge huur van toepassing is.
De onroerende zaak belasting (dat is niet voor de huurder, maar voor de eigenaar) wordt aan de parklasten toegerekend, terwijl dit natuurlijk kosten zijn die voor de verhuurder zijn en dus niet in de parklasten horen. Zouden ze geen € 150.000 aan huur betalen, dan zou dat een ander verhaal zijn.
Ook de administratiekosten, accountantskosten en advieskosten (ruim € 70.000) worden allemaal op de parklasten afgewenteld terwijl deze minstens deels te maken hebben met de verhuuractiviteiten.
Op deze website kunt u ook lezen over de teruggave energiebelasting. In de periode 2017 tot en met 2025 wordt er (zo volgt uit de mededelingen van de directie zelf) ca. € 966.444,00 aan teruggegeven energiebelasting als inkomsten meegenomen. Dit bedrag komt op geen enkele manier terug in het rapport Van Reest. Het lijkt er dus op dat niet alle inkomsten netjes zijn opgegeven aan de firma Van Reest. Dit terwijl er wel gezegd werd dat deze firma een zeer grondige analyse had gemaakt.
Conclusie:
Er is tot nu toe nooit deugdelijk onderbouwd waarom het nodig is om de parklasten te verhogen. Desondanks wordt wel gedaan alsof de parklasten al verhoogd zijn. Als u de extra verhoging van 2023 voldaan hebt en als u dat ook in 2024 voldaan hebt, hebt u recht op teruggave van uw geld.